상세한 건축인허가 절차

건축인허가 절차와 경비,기간 처음부터 끝까지 상세히 알려드립니다..

건축인허가에 대해 아무것도 모르시는 분도 알기쉽도록 설명했으니 많은 도움이 되길 바랍니다

그럼 건축 인허가 절차에 관해 순차적으로 상세히 말씀드리겠습니다

좋은 땅을 구입했으면 건축주가 그다음 단계로 해야 할 것은 다름 아닌 건축 인허가입니다

집을 짓기 위해 어떠한 법적인 절차를 거쳐 집을 지을 수 있는지 건축 인허가 절차에 대해서 하나하나 짚어가면서 소상히 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

《건축 인허가 절차를 총 10단계》

 

1. 경계 측량을 해야 하고요

2. 농지 또는 산지전용허가, 개발행위 허가,건축신고 등에 대해 일괄 신청

3. 일괄 신청 후에 담당 부서 검토를 거친 다음 일괄 허가를 받기

4. 허가를 받은 후 만일 농지나 산지를 일부 분할하여 집을 지을 경우 반드시 분할 측량을 해야함

5. 건축물을 착공

6. 건물을 다 지은 후 건축물을 준공 처리

7. 건축물 대장을 교부받아 그 내용을 확인하는 단계

8. 취득세와 등록세를 납부

9. 지목 변경

10. 토지의 용도 변경과 건축물에 대한 보존 등기

 

 

 

 

이상과 같이 건축 인허가 절차는 총 10단계로 정리될 수 있습니다.

 

그러면 이제 각 단계별로 차례차례 그 내용을 자세히 설명드리겠습니다.

 

 

1. 땅의 집을 짓기 위해서 건축주가 첫 번째로 해야 할 것은 경계 측량입니다.

자신의 땅의 경계를 정확히 알아야 그 경계선 안에 집을 지을 수 있기 때문입니다.

그러면 경계측량을 비롯해서 각종 지적 측량은 어느 기관에 신청해야 하는가 그것은 한국국토정보공사입니다. 옛날 명칭은 지적공사이지요.

국토정보공사는 전국 각 지역마다 지사가 있는데요. 국토정보공사 담당 직원이 각 지자체 민원실에 상주하고 있습니다.

따라서 해당 지자체 민원실에 가셔서 국토정보공사 담당 직원에게 경계 측량을 신청하시면 됩니다.

 

다음은 경계측량을 비롯해 각종 지적측량 처리 절차를 요약해 드리겠습니다.

 

첫 번째는 건축주가 국토정보공사 직원에게 가서 측량 의뢰를 하고요 이때 측량 날짜를 정하고 측량비를 납부합니다.

두 번째는 측량하기로 한 날 측량 신청자는 현장에 가서 측량을 입회하면서 경계점 표지를 설치해야 합니다.

세 번째는 측량을 다 마치고 측량 결과물을 수령합니다. 물론 국토정보공사에서 신청인에게 측량 결과물을 영수증과 함께 우편으로 보내줍니다.

네 번째는 만일 토지의 변동 내용이 생기면 예컨대 토지가 분할되었다면 토지 이동 신청을 해야 합니다. 다시 말해서 지적공부 정리를 신청해야 합니다.

다섯 번째는 지적공부 등본을 신청합니다. 지적 측량 결과가 지적공부에 반영되었는지 지적공부 등본을 교부받아 확인해야 합니다.

 

지적 측량과 관련해서 아주 유용한 사이트 한 군데를 추천합니다.

지적측량 바로 처리 센터라는 곳인데요. 이 홈페이지를 통해서 경계측량 또는 분할 측량 등 각종 지적 측량을 신청할 수 있습니다. 또한 각종 지적측량 수수료 산출 기준이 안내되어 있습니다.

그리고 수수료 간편계산 조회도 할 수 있는데요. 측량하고자 하는 종목 즉 경계측량인지 분할 측량인지 그 종목을 입력하고 그리고 측량할 소재지 주소를 입력하게 되면 측량 수수료가 바로 계산되어 확인할 수 있는 아주 편리하고 유용한 사이트입니다

 

 

2. 다음으로 건축주가 해야 할 건축 인허가 절차 두 번째 단계는 일괄 허가 신청입니다.

좀 더 자세히 설명드리면 집 지을 땅이 농지면 농지전용 허가를 신청해야 하고 산지면 산지전용 허가를 신청해야 합니다. 그리고 집을 짓는다는 것은 그 땅을 개발하는 것이기 때문에 개발행위 허가도 신청해야 되고요 또한 그 땅에 집을 짓는 것이기 때문에 건축 신고도 해야 합니다.

예전에는 이 모든 것에 대한 허가 신청을 각각 따로 해당 부서에서 신청했는데 이제는 각 지자체마다 대부분 일괄 허가 신청을 받아 신속하게 처리하고 있습니다. 그럼 일괄 허가 신청은 어떻게 하는가에 대해서 말씀드리겠습니다.

 

농지 또는 산지 전용 그리고 개발행위에 대한 허가 신청은 면허가 있는 토목 측량 설계 사무소를 통해서 하셔야 합니다.

법적으로 개인이 할 수는 없습니다. 토목측량설계사무소는 각종 허가 신청을 대행해 주기 때문에 용역비를 받습니다. 이 용역비는 허가 신청 내용에 따라서 금액이 달리 결정됩니다.

그러므로 집을 짓고자 하는 건축주는 땅에 대한 전용 허가나 개발행위 허가를 받기 위해서 해당 지역 토목 측량 설계 사무소를 한 군데 정하셔야 합니다. 그리고 담당자와 상담을 하고 용역비도 확인하고 일괄 허가 신청을 그 업체를 통해 하시면 됩니다.

그런데 만약 집을 지을 땅의 지목이 농지가 아니라 대지일 경우 이러한 일괄 허가 신청을 하지 않으셔도 됩니다. 잠시 후에 말씀드리겠습니다만 건축 설계사무소를 통해 건축 신고만 하고 허가를 받아 집을 지으시면 됩니다.

일괄 허가 신청은 앞에서 이야기한 농지 또는 산지전용 허가 신청 그리고 개발행위 허가 신청과 더불어 건축 신고를 한꺼번에 묶어서 일괄 허가 신청을 하게 되는데요.

 

건축신고는 건축설계사무소를 통해서 허가 신청을 해야 합니다. 그러므로 건축 신고를 위해 해당 지역의 건축설계사무소를 한 군데 정해서 상담도 하시고 용역비 확인도 하시고 건축 허가 신청을 대행하시면 됩니다.

역시 용역비는 업체마다 조금씩 다르기에 몇 군데 업체를 들리셔서 확인하시고 업체를 결정하는 것도 좋겠습니다

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다음은 ▶농지전용부담금 산출 방법에 대해서 설명드리겠습니다.

농지전용부담금 = 전용하고자 하는 땅의 면적  × 개별공시지가의 30% 입니다.

다만 공시지가가 5만 원이 넘으면 최대 5만 원으로 계산합니다.

농지전용부담금을 예로 들어 산출해 보겠습니다. 농지 전용 면적이 660㎥이고 공시지가가 2만 원일 경우

농지전용부담금 = 660㎥ × 공시지가가 2만 원의 30%는 6천 원.... 396 만원 입니다.

 

다음은 ▶산지전용부담금 산출 방법을 설명드리겠습니다.

산지전용 부담금 =  사용 면적 × (단위 면적당 금액 + 공시지가의 1%) 입니다

그런데 여기서 단위 면적당 금액은 산림청에서 매년 고시한 금액으로 계산합니다.

그러면 예를 들어서 산출해 보겠습니다.

2019년 단위 면적당 산림청 고시 금액이 준보전산지는 4800원 보전산지는 6240원... 이를 바탕으로 산지 전용 부담금을 계산해 보겠습니다.

산지 전용 부담금 = 1천㎥ × (준보전산지 고시 금액 4800원 + 공시지가 2천원의 1%인 20원)... 482만원 입니다

 

 

3. 건축 인허가 절차 ▶세 번째 단계는 일괄 허가받기입니다.

일괄 신청 접수된 서류를 담당 부서에서 검토 작업에 들어가 별 문제가 없으면 일괄 허가를 통보합니다. 이렇게 일괄 허가를 받게 되면 비로소 농지 또는 산지에 대한 개발행위를 할 수가 있습니다. 다시 말하면 그 터에 대한 토목 공사와 건축 행위를 할 수 있게 됩니다.

 

참고로 농지전용 허가 처리 기간을 말씀드리겠습니다.

이것은 전용 면적에 따라서 처리 기간이 다소 차이가 있는데요.

 

농업진흥구역 안 3만 제곱미터 이상과 농업진흥지역 밖 20만 제곱미터 이상은 처리 기간이 30일

농업진흥지역 안 3천 제곱미터 이상에서 3만 제곱미터 미만과 농업진흥지역 밖 3만 제곱미터 이상에서 20만 제곱미터 미만은 처리일이 20일

농업진흥지역 안 3천 제곱미터 미만과 농업진흥지역 밖 3만 제곱미터 미만은 처리 기간이 10일

 

산지전용 허가 처리 기간은 면적에 따른 기준이 있지만 모두 25일입니다

.서류 접수 후 25일 이내에 담당 공무원은 산지전용 허가 여부를 처리해서 통보해 주어야 합니다.

 

 

4. 인허가 절차 네 번째 단계는 분할 측량입니다.

농지 또는 산지 한 필지 전체 면적에 대해 전용 허가를 받는 경우는 분할 측량을 할 필요가 없습니다.

그러나 전용받은 해당 필지 면적의 일부만 전용 허가를 받을 경우엔 반드시 해당 면적에 대해서 분할 측량을 해야 합니다.

 

예를 들어서 토지 한 필지 면적이 300평이라면 300평 중에 집을 짓기에 필요한 200평만 대지로 농지전용 허가를 받았다면

300평 중 200평을 분할 측량해야 합니다.

여기서 건축주가 꼭 알아둬야 할 사항이 있습니다. 그것은 분할 측량 시점입니다. 분할 측량은 법적으로 농지 또는 산지 전용 거를 받기 전에는 할 수 없다는 사실입니다.

반드시 농지 또는 산지조정 허가를 받은 후에야만 비로소 분할 측량이 가능하다는 점을 염두에 두시기 바랍니다.

 

 

5. 다음으로 건축 인허가 절차 다섯 번째 단계는 토목 공사와 건축물 착공입니다.

농지 또는 산지전용 허가와 개발행위 허가 그리고 건축 허가가 다 난 후에 비로소 토목 공사를 할 수 있고 또한 건축물을 착공할 수 있습니다.

토목 공사 착공에 대해서는 토목 측량 설계 사무소에서

건축물 착공에 대해서는 건축설계사무소에서 건축주에게 통보를 해줍니다. 물론 지자체 담당 부서에서 건축주에게 우편을 통해 서면으로 통지합니다.

 

다음은 건축물 착공 시 산재고용보험 가입에 대해서 말씀드리겠습니다.

개인이 집을 직영으로 지을 때 건축 연면적이 30평 이상이면 반드시 가입을 해야 합니다. 그런데 30평 이하이면 가입하지 않아도 됩니다. 그리고 산재고용보험 가입 시기는 공사 착공일로부터 14일 이내에 가입해야 합니다.

그리고 보험료는 성립일로부터 70일 이내에 납부해야 합니다. 그리고 산재고용보험은 관할 근로복지공단에 가서 가입하시면 됩니다. 산재고용보험료 산출은 고용노동부가 고시한 건물의 용도별 구조별 표준 단가를 기준하여 산출합니다.

산재고용 보험료 금액은 가입 시 근로복지공단 담당자가 산출하여 알려주겠죠. 본인이 산재고용보험료 금액을 쉽게 확인하는 방법은 근로복지공단 홈페이지에 들어가셔서 확인하시면 됩니다.

홈페이지 상단에 가입 납입 서비스 메뉴를 클릭한 다음 다시 보험료율을 알아보기 메뉴를 클릭하고 다시 개인지경공사 보험료 알아보기를 클릭하셔서 몇 가지 사항을 입력하시면 자기 자신의 보험료 금액을 쉽게 확인할 수 있습니다.

 

 

6. 건축 인허가 절차 여섯 번째 단계는 건축물 준공허가 받는 것입니다.

먼저 건축물 준공시 제출 서류들을 점검해 보겠습니다.

농지 또는 산지전용 허가서, 개발행위 준공 필증, 정화조 준공 필증, 건축물 현황측량 성과도, 도로명 주소판 사진이 필요합니다.

그리고 화재 감지기 및 소화기 설치 사진, 단열제 납품 확인서 및 성적서, 창호와 문의 납품 확인서 및 성적서 ,주차장 현황 사진 그리고 지하수 사용 시 지하수 필증을 제출해야 합니다.

물론 이것은 건축 시공사가 모든걸 알아서 해줄겁니다

 

7. 다음으로 건축 인허가 절차 일곱 번째 단계는 건축물 대장 확인입니다.

건축 준공이 되면 해당 건축과에서는 건축물 대장을 만들어줍니다.

건축주는 자신의 건축물에 대해서 건축물 대장을 교부받아 건축물 대장 기재 내용을 확인해야 합니다.

 

건축물 대장은 갑구와 을구로 되어 있는데요

 

갑구에는 주소 지번 연면적 주용도 건폐율 용적률 건축물 층별 구조와 용도 그리고 용도지역 등이 기재되어 있습니다.

을구에는 소유자 현황과 소유자 변동일 변동 원인이 기재되어 있습니다.

이러한 내용들을 꼼꼼히 점검하여 실제와 같은지 확인하셔야 합니다.

 

8. 건축 인허가 절차 여덟 번째 단계는 취득세와 등록세 납부입니다.

건축 준공 다시 말하면 건축물 사용 허가가 나고 건축물 대장이 만들어지면 건축주가 다음 단계로 해야 할 일은 취득세와 등록세를 납부하는 것입니다.

취득세와 등록세는 건축 준공 후 60일 이내에 자진 신고하여 납부해야 합니다. 만일 정해진 기일 내에 자진 신고하지 않을 경우에는 가산세 20%가 부과됩니다. 취득세와 등록세는 지자체 민원실에 있는 세정계에 신고하시면 되고 또 거기서 납부하시면 됩니다.

그리고 취득세와 등록세를 신고할 때 제출하는 서류는 건축물 대장 딱 한 통이면 됩니다. 취득세와 등록세 금액은 건축물 대장의 내용을 토대로 담당자가 산출하여 납부 고지서를 발급합니다.

 

다음은 주택을 일반 주택이 아닌 농어촌 주택으로 집을 지을 경우나 농어촌 지역에 있는 주택을 구입해서 개량할 경우 세제 혜택에 대해서 알아보겠습니다.

여기서 농어촌 주택이란 도시 구역이 아닌 읍 면 지역의 주택을 말합니다. 농어촌 주택의 경우 100제곱미터 다시 말하면 30평 이하의 주거용 건축물과 부속 토지에 대해서는 세제 혜택을 받습니다. 농어촌 주택은 취득세 면제와 5년간 재산세 면제 혜택을 받습니다.

 

 

9. 다음으로 건축 인허가 절차 아홉번째 단계는 지목 변경입니다.

농지 또는 산지였던 땅을 전용 허가를 받아서 그 토지를 형질 변경하여 건축물을 설치하였기 때문에 지목 변경을 신청해야 합니다.

즉 지목이 밭이나 논이나 임야이던 땅을 대지로 지목 변경 신청을 해야 합니다. 

지목 변경 신청은 토지 형질 변경 완료 후 60일 이내에 자진 신고해야 합니다.

그리고 지목 변경은 지자체의 토지관리과 옛날 명칭으로는 지적과에 신청하면 됩니다.

 

지목 변경 신청 시 제출해야 할 서류는 토지대장과 건축물 대장입니다.

 

10. 다음으로 건축 인허가 절차 마지막 단계 즉 열번째 단계는 토지 용도 변경과 건물 보존 등기입니다.

지목이 바뀐 토지에 대한 용도 변경과 새로 지어진 건축물에 대한 보존 등기는 관할 지역 법원 등기소에 가서 직접 신청하시면 됩니다. 물론 법무사를 통해 대행할 수도 있는데요. 그럴 경우 비용이 발생하겠죠.

 

토지 용도 변경 신청 시 제출해야 하는 서류는 토지대장, 등록세영수증, 신분증,도장이 필요합니다.

이때 수수료는 없습니다.

건물 보존 등기 신청시 제출 서류는 건축물 대장, 주민등록 초본, 취득세 영수증, 신분증, 도장을 준비하시면 되고요 수수료는 1만 5천 원이 듭니다. 저렴한 비용이죠. 본인이 직접 하시면 이렇게 매우 저렴한 비용으로 보존 등기를 하실 수 있습니다.

 

 

 

 

이상으로 건축 인허가 절차 총 10단계를 단계별로 소상히 정리해 드렸습니다. 도움이 되셨는지요.

여제껏 건축 인허가 절차에 대해서 말씀드렸습니다.

모르면 어려운 것이지만 알고보면 어려운 것은 아닙니다..

다들 행복하시고 건강하시길 바랍니다. 감사합니다.~~

 

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